深圳經濟特區物業管理條例 經市人大常務委員會修訂通過

作者:深圳都市網
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發布時間:2019-09-06 16:57:12

深圳市第六屆人民代表大會常務委員會

公 告

第一五八號

 

  《深圳經濟特區物業管理條例》經市第六屆人民代表大會常務委員會第三十五次會議于2019年8月29日修訂通過,現予公布,自2020 年3月1日起施行。

 

深圳市人民代表大會常務委員會

2019年9月3日

 

深圳經濟特區物業管理條例

(2007年9月25日深圳市第四屆人民代表大會常務委員會第十四次會議通過 2019年8月29日深圳市第六屆人民代表大會常務委員會第三十五次會議修訂)

 

  目 錄

  第一章 總則

  第二章 物業管理區域及共用設施設備

  第三章 業主和業主組織

  第一節 業主

  第二節 首次業主大會會議籌備

  第三節 業主大會

  第四節 業主委員會

  第四章 前期物業管理

  第五章 物業服務

  第六章 業主共有資金管理

  第七章 物業安全管理與使用維護

  第一節 物業安全管理

  第二節 物業使用及專項維修資金

  第八章 監督管理

  第九章 法律責任

  第十章 附則

 

第一章 總則

 

  第一條 為了規范深圳經濟特區物業管理活動,維護業主、物業服務企業以及其他當事人的合法權益,根據有關法律、行政法規的基本原則,結合實際,制定本條例。

 

  第二條 深圳經濟特區物業管理活動適用本條例。

  前款所稱物業管理,是指對物業管理區域的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、巡查以及其他日常管理,維護環境衛生和相關秩序的活動。

  經業主共同決定,可以委托物業服務企業或者其他管理人管理,也可以由業主自行管理。

 

  第三條 物業管理實行業主自治、專業服務與政府監督管理和指導相結合的原則。

 

  第四條 市、區人民政府應當將物業管理納入現代服務業發展規劃和社區治理體系,推動物業管理規范化、市場化。

 

  第五條 業主大會、業主委員會、物業服務企業等在中國共產黨社區委員會(以下簡稱社區黨委)的領導下依法依規開展物業管理活動。

  業主委員會、物業服務企業應當依照中國共產黨章程的規定設立中國共產黨的基層組織,開展黨的活動。

 

  第六條 市人民政府住房和建設部門負責本市物業管理活動的監督管理和指導工作,履行下列職責:

  (一)貫徹執行物業管理法律、法規和相關規定;

  (二)研究擬定或者制定物業管理規劃、標準、規范和措施;

  (三)指導、協調全市物業使用安全監督檢查工作;

  (四)統籌全市物業專項維修資金管理工作;

  (五)建立全市統一的物業管理信息平臺;

  (六)統籌、協調全市物業管理培訓與宣傳工作;

  (七)法律、法規規定的其他職責。

  區人民政府住房和建設部門負責轄區內物業管理的監督管理和指導工作。

  市、區住房和建設部門可以委托具有管理公共事務職能的組織對本條第一款第四至六項等相關物業管理活動進行監督管理。

  市、區人民政府公安、規劃和自然資源、城市管理和綜合執法等相關部門按照各自職責,依法開展物業管理相關工作。

  街道辦事處負責組織、協調業主大會成立以及業主委員會的選舉工作,指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動,調解物業管理糾紛,并配合住房和建設部門對物業管理活動進行監督管理。

  支持社區居民委員會發揮對業主大會、業主委員會、物業服務企業的指導和監督作用。

 

  第七條 倡導綠色、智慧物業管理。鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理質量和服務水平,營造安全、舒適、文明、和諧、美好的工作和生活環境。

 

第二章 物業管理區域及共用設施設備

 

  第八條 物業管理區域由市規劃和自然資源部門在土地出讓合同中予以確定。

  確定物業管理區域應當考慮建設用地宗地范圍、共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素,遵循相對集中、資源共享、便于管理的原則。

  已經形成獨立物業管理區域的,不再重新調整,但物業管理區域業主共同決定分割或者合并物業管理區域的除外。

  物業管理區域地上以及地下建筑物、設施設備和相關場地不得分割管理。

 

  第九條 建設單位應當在物業管理區域無償提供符合功能要求的業主委員會辦公用房、物業服務辦公用房、物業管理設施設備用房等物業管理用房。

  業主委員會辦公用房、物業服務辦公用房、物業管理設施設備用房屬于業主共有,應當辦理產權登記并具有正常使用功能,任何單位和個人不得將其分割、轉讓、抵押,不得擅自變更用途。

 

  第十條 業主委員會辦公用房建筑面積應當不少于二十平方米。

  物業服務辦公用房面積按照下列標準提供:

  (一)物業管理區域物業總建筑面積未超過二十五萬平方米的,按照不少于物業總建筑面積的千分之二提供,并不得少于一百平方米;

  (二)物業管理區域物業總建筑面積超過二十五萬平方米的,二十五萬平方米以內部分,按照該部分面積的千分之二提供;二十五萬平方米以外部分,按照該部分面積的千分之一提供。

  物業管理設施設備用房面積根據設施設備安裝、使用、維護的實際需要提供。

 

  第十一條 物業管理區域的道路屬于業主共有,但屬于城市公共道路的除外。物業管理區域的綠地屬于業主共有,但屬于城市公共綠地或者明示屬于私人所有的除外。物業管理區域的其他公共場所和公共設施,屬于業主共有。

  物業管理區域物業的以下部分屬于業主共有:

  (一)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施設備,避難層、架空層、設備層或者設備間等;

  (二)其他不屬于業主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施設備;

  (三)房地產買賣合同約定屬于業主共有的物業;

  (四)法律、法規規定的其他共有部分。

  建設單位申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記時,應當提出共有物業產權登記申請,由不動產登記機構在不動產登記簿上予以記載。

 

  第十二條 利用物業管理區域共有物業進行經營活動的,應當由業主共同決定,其收益屬于業主共有。可能損害特定業主就其專有部分享有的合法權益的,還應當經該業主同意。

 

  第十三條 新建住宅建設項目竣工驗收備案之日起三個月內,建設單位應當將附著于物業管理區域共有物業符合國家標準和技術規范的供水、排水、供電、供氣、通訊等設施設備移交相關專營單位管理養護,相關專營單位應當接收。

  現有住宅物業區域附著于共有物業的供水、供電、供氣、通訊等設施設備,符合國家標準和技術規范,經業主共同決定移交的,相關專營單位應當接收,物業服務企業應當配合移交工作。

 

 第三章 業主和業主組織 

 

第一節 業主

  第十四條 本條例所稱業主,是指物業管理區域不動產權屬證書或者不動產登記簿記載的房屋所有權人。

  除前款規定外,符合下列條件之一的,可以認定為業主:

  (一)尚未登記取得所有權,但基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行為已經合法占有建筑物專有部分的單位或者個人;

  (二)因人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;

  (三)因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;

  (四)因合法建造取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;

  (五)其他符合法律、法規規定的單位或者個人。

 

  第十五條 業主依法享有下列權利:

  (一)參加業主大會會議,發表意見,行使投票權;

  (二)選舉業主委員會、業主監事會或者監事,并依法依規享有被選舉權;

  (三)監督業主委員會、業主監事會或者監事的工作和物業服務企業履行物業服務合同的情況;

  (四)對共有物業和業主共有資金使用管理的知情權和監督權;

  (五)就制訂或者修改物業管理區域管理規約(以下簡稱管理規約)、業主大會議事規則、物業服務合同及其他物業管理事項提出意見和建議;

  (六)法律、法規規定的其他權利。

 

  第十六條 業主、物業使用人應當依法履行下列義務:

  (一)遵守管理規約、業主大會議事規則以及物業管理區域物業使用、公共秩序和環境衛生等方面的規章制度;

  (二)執行業主大會、業主委員會依法作出的決定;

  (三)按時繳納物業管理費、物業專項維修資金;

  (四)配合物業服務企業或者其他管理人實施物業管理;

  (五)法律、法規以及管理規約規定的其他義務。

 

  第十七條 管理規約應當包括下列內容:

  (一)共有物業的使用和維護規則;

  (二)合理使用物業專有部分的權利和義務;

  (三)維護物業管理區域公共秩序的權利和義務;

  (四)物業管理區域相關費用的分攤規則;

  (五)違反管理規約應當承擔的責任。

  業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的具體職責和會議規則以及依法應當由業主大會議事規則規定的其他事項作出規定。

  業主、物業使用人違反管理規約的,業主委員會、物業服務企業應當予以勸阻;不聽勸阻的,業主委員會或者物業服務企業可以將相關情況予以公示。

 

  第十八條 業主投票權數、業主人數和業主總人數按照下列方法確定:

  (一)業主投票權數按照業主專有部分建筑面積計算,每平方米計算為一票,不足一平方米的按照四舍五入計算;

  (二)業主人數按照專有部分的數量計算,一個專有部分按照一人計算;建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付,或者同一業主擁有兩個以上專有部分的,均按照一人計算;

  (三)業主總人數,按照本款第二項業主人數的總和計算。

  一個專有部分有兩個以上所有權人的,應當推選一人行使表決權,所代表的業主人數為一人。

  業主可以自行投票,也可以委托他人投票。委托他人投票的,應當出具書面委托書,載明委托事項和投票權數。一個受托人最多可以接受三名業主的委托進行投票。

 

第二節 首次業主大會會議籌備

  第十九條 新建物業管理區域物業出售且已經交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之二十以上或者首套物業出售并交付使用滿一年之日起十五日內,建設單位應當書面報告物業所在地街道辦事處,并提供物業出售和物業交付資料、物業測繪文件、已籌集的物業專項維修資金清冊等相關資料。

  物業管理區域占業主總人數百分之二十以上的業主或者占全體業主所持投票權數百分之二十以上的業主聯名,可以向街道辦事處書面要求成立首次業主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。

  街道辦事處應當在收到本條第一款規定的書面報告或者本條第二款規定的書面要求后一個月內成立籌備組,也可以根據物業管理區域實際情況主動組織成立籌備組。

 

  第二十條 籌備組由街道辦事處、社區黨委或者物業管理區域基層黨組織、轄區公安派出所、社區居民委員會、建設單位派員和業主代表組成。建設單位未派員參加籌備組的,不影響籌備組的成立。物業服務企業應當協助籌備組開展籌備工作。

  籌備組由七至十名成員組成,其中街道辦事處代表一名、社區黨委或者物業管理區域基層黨組織代表一名、業主代表三至五名、轄區公安派出所代表一名、社區居民委員會代表一名、建設單位代表一名,籌備組組長由街道辦事處代表擔任。

  籌備組中的業主代表由街道辦事處在民主推薦的基礎上從遵紀守法、熱心公益的業主中確定并公示,業主代表資格應當符合本條例有關業主委員會委員候選人資格的規定。

  籌備組業主代表不得擔任首屆業主委員會委員。

 

  第二十一條 籌備組應當自成立之日起一個月內組織召開首次籌備工作會議。

  籌備組應當自首次籌備工作會議召開之日起六個月內組織召開首次業主大會會議。首次籌備工作會議召開之日起六個月內無法召開首次業主大會會議或者首次業主大會會議未能選舉產生業主委員會的,經街道辦事處批準,可以延長三個月。

  籌備組自物業承接查驗工作結束后,自行解散。

 

  第二十二條 籌備組負責下列籌備工作:

  (一)確認并公示業主名單、業主人數和總投票權數;

  (二)確定首次業主大會會議召開時間、地點、方式和議題;

  (三)擬訂管理規約草案和業主大會議事規則草案;

  (四)確定首次業主大會會議表決規則;

  (五)確定業主委員會委員、候補委員候選人產生辦法和名單;

  (六)制定首屆業主委員會選舉辦法;

  (七)首次業主大會會議的其他準備工作。

  籌備組成員就籌備工作意見不一致的,由籌備組組長作出決定。籌備組發布的通知或者公告,應當加蓋街道辦事處公章。

  本條第一款所列事項應當在首次業主大會會議召開十五日前予以公示。業主對公示內容有異議的,籌備組應當在首次業主大會會議召開之前研究處理并作出答復。

 

第三節 業主大會

  第二十三條 物業管理區域全體業主組成業主大會。

  一個物業管理區域依法成立一個業主大會,并選舉產生業主委員會。業主大會通過業主大會會議和業主委員會行使職權。

  物業管理區域業主不足十人,經全體業主一致同意并作出書面決定不成立業主大會的,由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。

 

  第二十四條 首次業主大會會議召開并選舉產生業主委員會之日起十五日內,由業主委員會向物業所在地區住房和建設部門辦理業主大會備案。

  區住房和建設部門受理備案材料后,經審查符合條件的,應當在十個工作日內頒發備案通知書并發放統一社會信用代碼證書。業主大會取得備案通知書后,由業主委員會依法申請刻制業主大會、業主委員會相關印章。

 

  第二十五條 除本條例另有規定外,下列事項由業主大會會議作出決定:

  (一)制定或者修改管理規約、業主大會議事規則;

  (二)選舉或者更換業主委員會委員、選舉業主委員會候補委員;

  (三)審議業主大會年度計劃和預算方案;

  (四)審議業主委員會工作報告;

  (五)制定共有物業和業主共有資金使用與管理辦法;

  (六)選聘、續聘、解聘物業服務企業;

  (七)籌集、管理和使用物業專項維修資金;

  (八)申請改建、重建建筑物及其附屬設施,改變共有物業用途;

  (九)確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標準和收費方案,確定需要由體業主公攤費用的收取標準;

  (十)決定物業管理區域其他有關事項。

  前款第一至八項所列事項不得授權業主委員會決定。

管理規約和業主大會議事規則應當自通過之日起三日內予以公示,并由業主委員會保管。


 

  第二十六條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議,由業主委員會召集,或者由物業所在地街道辦事處依法召集。

  業主大會會議召集人應當于會議召開十五日前將會議議題及其具體內容、時間、地點、方式等予以公示。

  業主大會會議不得就已公示議題以外的事項進行表決。

  業主大會會議可以采用書面形式或者通過互聯網方式召開。

  業主大會會議采用互聯網方式表決的,應當通過市住房和建設部門建立的電子投票系統進行。

 

  第二十七條 業主大會定期會議每年至少召開一次。

  經業主總人數百分之二十以上業主或者持投票權數百分之二十以上業主提議,或者有業主大會議事規則規定的其他情形時,業主委員會應當召集業主大會臨時會議。

  召開住宅物業的業主大會會議,應當提前三個工作日書面告知物業所在地社區居民委員會。社區居民委員會應當派員列席會議或者了解會議情況。

  業主大會未能及時召開,或者會議未能形成相關決議決定,以及業主就會議議題內容存在重大意見分歧的,業主委員會應當及時向社區黨委報告。

 

  第二十八條 業主委員會未按照規定召集業主大會會議的,業主可以請求物業所在地街道辦事處責令限期召集;逾期仍未召集的,由物業所在地街道辦事處組織召集。

 

  第二十九條 業主大會會議表決采用記名投票的方式進行。

  一個專有部分擁有一個表決票或者選舉票,每張表決票或者選舉票上應當標明該專有部分的投票權數。

  第三十條 業主大會會議參會業主人數和參會業主所持投票權數符合法律規定比例的,業主大會會議方為有效。業主大會會議作出決定,應當符合法律規定的參會業主人數比例和參會業主所持投票權數比例。

 

  第三十一條 業主大會會議依法作出的決定,對本物業管理區域全體業主、物業使用人具有約束力。

  業主大會會議召集人應當自業主大會會議作出決定之日起三日內將決定予以公示。

 

  第三十二條 業主大會可以設立業主監事會或者監事,監督業主委員會的工作。具體辦法由市住房和建設部門另行制定。

 

第四節 業主委員會

  第三十三條 業主委員會由五至十七名委員組成,組成人數為單數,具體人數根據該物業管理區域的實際情況確定。候補委員人數按照不超過委員人數確定。候補委員列席業主委員會會議,不具有表決權。

  業主委員會設主任一名,由業主委員會從委員中選舉產生。

  鼓勵和支持符合條件的物業管理區域中國共產黨基層組織委員會委員通過規定程序擔任業主委員會委員。

  業主委員會可以聘請執行秘書和財務人員,負責處理業主委員會日常事務和財務工作。執行秘書、財務人員的工作職責及薪酬標準由業主大會確定。

  業主委員會應當向全體業主公開業主委員會主任、委員、執行秘書的聯系方式。

 

  第三十四條 業主委員會是業主大會的執行機構,接受業主大會、業主監事會或者監事以及業主的監督。業主委員會履行下列職責:

  (一)召集業主大會會議,向業主大會報告工作;

  (二)編制業主大會年度預算、決算方案;

  (三)擬訂共有物業、業主共有資金使用與管理辦法;

  (四)組織和監督物業專項維修資金的籌集和使用;

  (五)擬訂物業服務內容、標準以及收費方案或者需要由全體業主公攤費用的收取標準;

  (六)制定檔案和印章管理制度,制作和保管會議記錄、共有物業檔案、會計憑證、會計賬簿、財務報表等有關文件及印鑒,并建立相關檔案;

  (七)督促業主、物業使用人遵守管理規約,催繳拖欠的物業管理費、物業專項維修資金;

  (八)調解物業管理糾紛;

  (九)法律、法規規定或者業主大會授予的其他職責。

 

  第三十五條 業主委員會委員、候補委員應當為本物業管理區域的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表,并符合下列條件:

  (一)具有完全民事行為能力;

  (二)本人、配偶及其直系親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業任職;

  (三)書面承諾積極、及時、全面履行工作職責。

  有下列情形之一的,不得擔任業主委員會委員、候補委員:

  (一)因故意犯罪被判處刑罰,執行期滿未逾五年;

  (二)候選人報名日期截止前三年內,因物業管理相關違法行為受到行政處罰;

  (三)候選人報名日期截止前三年內欠繳物業管理費或者物業專項維修資金累計達三個月以上;

  (四)因違法違紀等原因被國家機關、企業事業單位開除公職或者辭退;

  (五)有較為嚴重的個人不良信用記錄或者嚴重違反社會公德造成惡劣影響;

  (六)法律、法規規定其他不宜擔任業主委員會委員、候補委員的情形。

 

  第三十六條 業主委員會委員、候補委員候選人由籌備組進行資格審查與確定。十名以上業主聯名可以向籌備組推薦候選人,物業所在地社區黨委也可以向籌備組推薦候選人。同一業主只能推薦一名候選人。籌備組在確定候選人名單之前應當征得物業所在地社區黨委同意。

  籌備組確定業主委員會委員、候補委員候選人名單后,應當予以公示。

  業主委員會委員實行差額選舉,差額比例不得低于百分之二十。

 

  第三十七條 業主委員會委員、候補委員的首輪選舉應當獲得參會業主所持投票權數過半數和參會業主人數過半數同意。

  如果首輪選舉未能足額選出委員、候補委員的,則按照不少于尚未選出的委員、候補委員名額的百分之一百二十從尚未當選的候選人中依照首輪選舉的得票順序確定第二輪選舉的候選人。第二輪選舉的候選人按照該輪選舉的得票順序當選。

  得票順序按照所得投票權數占參會業主總投票權數的比例,與所得投票人數占參會業主人數的比例之和的大小確定,兩者之和相等的,所得投票權數較多者排名靠前,所得投票權數相等的,抽簽確定排名順序。

 

  第三十八條 業主委員會委員、候補委員、監事、執行秘書和財務人員不得有下列行為:

  (一)阻撓、妨礙業主大會行使職權或者拒不執行業主大會決定;

  (二)弄虛作假,隱瞞事實真相,轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業管理有關文件、資料,或者擅自使用業主大會、業主委員會印章;

  (三)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務企業簽訂、修改物業服務合同;

  (四)侵占、挪用業主共有資金,將業主共有資金借貸給他人或者以業主共有資金為他人提供擔保;

  (五)收受物業服務企業或者與其履行職務有利害關系的單位或者個人提供的紅包禮金、減免收費、停車便利等利益;

  (六)違規泄露業主信息;

  (七)與本業主大會訂立合同或者進行交易;

  (八)為在本物業管理區域提供服務的物業服務企業承攬、介紹相關業務或者推薦他人就業;

  (九)拒不執行街道辦事處、相關主管部門關于本物業管理區域的整改要求或者人民法院有關裁判;

  (十)侵害業主合法權益的其他行為。

 

  第三十九條 除任期屆滿外,業主委員會委員、候補委員有下列情形之一時,其職務自行終止,由業主委員會公示,并向業主大會報告:

  (一)不再是本物業管理區域的業主;

  (二)喪失民事行為能力;

  (三)因犯罪被判處刑罰;

  (四)存在本條例第三十八條所列禁止行為且受到行政處罰;

  (五)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職之日起一個月后。

 

  第四十條 業主委員會委員、候補委員有下列情形之一的,由業主委員會決定中止其職務并予以公示,提請下次業主大會會議決定終止或者恢復其職務:

  (一)不履行業主義務、不遵守管理規約,經勸阻后拒不改正;

  (二)一年內兩次無故缺席或者一年內五次請假缺席業主委員會會議;

  (三)本人、配偶及其直系親屬在為本物業管理區域提供物業服務的企業任職;

  (四)因違法違紀接受調查且被采取相應強制措施;

  (五)其他不適宜擔任業主委員會委員、候補委員的情形。

  業主委員會未依照前款規定作出中止職務決定的,由街道辦事處責令限期作出;逾期未作出的,由街道辦事處作出中止相應人員職務的決定并予以公示。

  中止業主委員會委員、候補委員職務時,應當允許該委員、候補委員提出申辯并記錄歸檔。

 

  第四十一條 業主委員會委員職務終止后,由業主委員會從候補委員中按照得票順序依次遞補為委員并予以公示,在公示結束之日起十五日內向區住房和建設部門備案。

  全部候補委員遞補為委員后,業主委員會委員人數低于原有人數百分之五十的,應當告知街道辦事處,依照本條例關于業主委員會換屆選舉的規定重新選舉業主委員會。

 

  第四十二條 業主委員會每屆任期五年,委員任期與業主委員會任期相同。

  業主委員會任期屆滿六個月前,街道辦事處應當成立由業主代表和街道辦事處、社區黨委或者物業管理區域基層黨組織、轄區公安派出所、社區居民委員會派員組成的業主委員會換屆小組(以下簡稱換屆小組)。

  換屆小組具體組成和工作辦法由市住房和建設部門參照本條例有關籌備組的規定制定。

 

  第四十三條 業主委員會委員不領取勞動報酬。業主大會可以根據業主委員會委員的工作情況,決定給予其適當津貼。

  實行業主委員會主任任期和離任經濟責任審計,審計事項由業主大會決定,審計費用從業主共有資金中列支。

 

  第四十四條 業主委員會應當自換屆小組成立后三個工作日內,將其保管的有關財務憑證、業主清冊、會議紀要等檔案資料、印章以及其他屬于業主大會所有的財物移交換屆小組。業主大會、業主委員會依法需要使用上述物品的,換屆小組應當及時提供。

  新一屆業主委員會選舉產生后向區住房和建設部門辦理備案。換屆小組應當在完成備案后十個工作日內,將其保管的前款物品移交新一屆業主委員會,并自行解散。

  業主委員會未按照本條第一款規定移交有關物品的,由街道辦事處責令限期移交;拒不移交的,轄區公安機關應當予以協助。

 

  第四十五條 物業管理區域分期開發的,可以在分期開發期間成立業主大會,選舉產生業主委員會,并為后期開發物業預留業主委員會委員名額。

  后期開發物業交付使用后,應當增補業主委員會委員和候補委員,但增補后的業主委員會委員總人數不得超過本條例第三十三條規定的最高人數。

 

  第四十六條 業主可以查閱業主大會、業主委員會、監事會所有會議資料,并有權就物業管理事項向業主委員會、監事會或者監事提出詢問,業主委員會、監事會或者監事應當及時予以答復。

  業主委員會應當定期將工作情況通報全體業主,并每半年公示業主委員會委員、候補委員、監事繳納物業專項維修資金、物業管理費、停車費情況以及停車位使用情況。

 

  第四十七條 業主大會、業主委員會的決定應當符合法律、法規和管理規約、業主大會議事規則的規定,且不得作出與本物業管理區域物業管理無關的決定。業主委員會作出的決定違反法律、法規和管理規約、業主大會議事規則的規定,或者作出與本物業管理區域物業管理無關的決定,由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔相應的法律責任。

  業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷;業主大會、業主委員會作出的決定侵害公共利益的,由街道辦事處或者區住房和建設部門責令改正,拒不改正的,由街道辦事處或者區住房和建設部門予以撤銷。

 

  第四十八條 住宅物業管理區域物業出租面積達到一定比例的,應當邀請承租人代表列席業主委員會會議,具體辦法由業主大會議事規則確定。

 

第四章 前期物業管理

 

  第四十九條 物業管理區域依法成立業主大會之前,建設單位應當選聘物業服務企業提供前期物業服務,并按照有關規定擬定臨時管理規約。

  建設單位選聘物業服務企業提供前期物業服務,應當簽訂前期物業服務合同,前期物業服務合同期限由建設單位和物業服務企業約定,最長期限不超過二年。

  前期物業服務合同期滿,尚未成立業主大會,物業服務企業繼續按照原合同提供服務的,經物業管理區域占業主總人數百分之五十以上的業主或者占全體業主所持投票權數百分之五十以上的業主聯名書面提出更換物業服務企業的,可以由街道辦事處通過招投標方式選取物業服務企業提供物業服務。

 

  第五十條 建設單位在辦理房地產買賣合同備案時,應當將前期物業服務合同、臨時管理規約同時報送備案。

  經備案的前期物業服務合同和臨時管理規約,應當作為建設單位與物業買受人簽訂的房地產買賣合同附件。

 

  第五十一條 提供前期物業服務的企業應當自與建設單位簽訂前期物業服務合同之日起十日內,在與物業管理信息平臺共享相關數據的銀行(以下簡稱數據共享銀行)設立用于存儲業主共有資金的專門賬戶,作為業主共有資金共管賬戶。業主大會設立業主共有資金基本賬戶后十五日內,物業服務企業應當將業主共有資金轉入業主共有資金基本賬戶,并撤銷業主共有資金共管賬戶。

  提供前期物業服務企業應當接受籌備組、業主大會對業主共有資金收支情況的監督。

 

  第五十二條 前期物業服務合同期間,住宅物業管理費實行政府指導價。

  前期物業管理合同期間的物業管理費和日常收取的專項維修資金由業主承擔,共有物業收益屬于業主共有,由前期物業服務企業代為收取,并存入業主共有資金共管賬戶。物業管理費不足以支付保修責任范圍之外的共有物業維修、養護費用時,建設單位應當及時補足。

 

  第五十三條 物業承接查驗應當自業主大會完成備案之日起三十日內由業主大會與建設單位、物業服務企業共同進行。提供前期物業服務的企業不得擅自代為承接查驗。籌備組應當對承接查驗過程進行指導和協調。

  籌備組依照本條例規定,經街道辦事處批準延長三個月仍無法召開首次業主大會并選舉產生業主委員會的,由籌備組監督指導提供前期物業服務的企業代為承接查驗。

  物業承接查驗前,業主大會、物業服務企業應當與建設單位簽訂承接查驗協議,對承接查驗的基本內容、各方權利義務、存在問題的解決方式及其時限、違約責任等事項作出明確約定。

  市住房和建設部門應當組織制定物業承接查驗規范,明確承接查驗具體標準和程序。

 

  第五十四條 物業承接查驗的費用由建設單位承擔。業主大會或者籌備組可以聘請專業機構或者技術人員參與承接查驗,費用由業主大會或者全體業主承擔。

 

  第五十五條 前期物業服務合同期滿后,業主共同決定更換物業服務企業的,提供前期物業服務的企業應當在業主委員會要求或者業主共同決定的合理期限內退出物業管理區域,并配合選聘的物業服務企業接管。

 

第五章 物業服務

 

  第五十六條 一個物業管理區域應當由一個物業服務企業統一提供物業服務,但是業主自行管理的除外。

  除業主大會決定繼續聘用原物業服務企業之外,住宅物業管理區域業主大會選聘物業服務企業應當公開招標。投標人少于三個的,應當依法重新招標;重新招標后投標人仍少于三個的,經業主大會決定可以協議選聘物業服務企業。

  鼓勵業主大會通過住房和建設部門建立的招投標平臺選聘物業服務企業。

  由政府財政性資金支付物業服務費的物業,其管理單位選聘物業服務企業時,相關標準和程序按照政府采購的有關規定執行。

 

  第五十七條 從事物業服務的企業應當具有獨立法人資格。物業服務企業應當在物業管理區域設立獨立核算的服務機構。

  物業服務企業應當按照法律、法規的規定和物業服務合同的約定履行義務。

  鼓勵和引導物業服務企業參與基層社會治理,履行綜合治理相關責任。

 

  第五十八條 業主大會選聘物業服務企業提供物業服務,應當簽訂物業服務合同,約定物業服務內容、物業服務費標準、合同期限等。

  本條例實施前簽訂的物業服務合同,合同期限延續至本條例實施后的,繼續按照合同約定執行;合同到期后,按照本條例的相關規定執行。

  物業服務內容約定不明的,參照市住房和建設部門發布的物業服務標準執行。

  物業服務企業應當在簽訂物業服務合同之日起十五日內將物業服務合同副本報物業所在地區住房和建設部門備案。

 

  第五十九條 物業服務費由業主大會與物業服務企業根據服務內容、服務標準、人力成本、物價水平等因素在物業服務合同中約定,按照一定比例或者數額從物業管理費中提取并支付給物業服務企業。

 

  第六十條 物業服務實行項目負責人制度。物業服務企業應當按照物業服務合同約定,指派項目負責人負責物業服務項目的運營和管理。除物業服務合同另有約定外,項目負責人只能在一個物業服務項目任職。

  物業服務企業更換項目負責人的,應當及時告知業主委員會并予以公示。

 

  第六十一條 物業服務企業應當將下列信息予以公示:

  (一)物業服務企業的營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話;

  (二)物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

  (三)電梯、消防、監控、人民防空等專項設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式、應急處置方案等;

  (四)上一年度物業服務合同履行以及物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算;

  (五)公共水電費用分攤情況、物業管理費與物業專項維修資金使用情況;

  (六)業主進行房屋裝飾裝修活動的情況。

  業主對公示內容有異議的,物業服務企業應當予以答復。

 

  第六十二條 物業服務企業及其工作人員不得有下列行為:

  (一)挪用、侵占業主共有資金;

  (二)擅自改變物業管理用房等共有物業用途;

  (三)違規泄露業主信息;

  (四)其他違反相關規定,損害業主利益的行為。

 

  第六十三條 物業服務企業可以根據物業服務合同約定,聘請專業機構承擔特種設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、工程施工等專項服務。但是,不得將該物業管理區域全部物業服務一并委托給其他單位或者個人。

 

  第六十四條 物業服務企業應當遵守安全生產、公共衛生、治安、消防、防災管理等有關公共安全法律、法規的規定,制定物業管理區域安全防范應急預案,在相關部門指導下做好物業管理區域的安全管理工作。安全防范應急預案應當報區住房和建設部門備案,區住房和建設部門應當對安全防范應急預案的制定和實施給予必要的指導。

  發生安全事故或者其他突發事件時,物業服務企業應當及時采取應急措施,并按照規定向有關行政管理部門或者相關專營單位報告,協助做好相關工作。

 

  第六十五條 物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起三十日內與業主大會辦理交接,退出物業管理區域。

  物業服務合同終止后,物業服務企業不得以業主欠交物業管理費、部分物業權屬存在爭議或者對業主大會、業主委員會、籌備組以及行政主管部門的決定有異議等為由拒絕辦理交接。

  物業服務企業應當在辦理交接至退出物業管理區域期間,維持正常的物業管理秩序。

 

  第六十六條 物業服務企業辦理物業管理交接,應當同時移交下列資金、資料和物品:

  (一)業主共有資金共管賬戶內業主共有資金結余;

  (二)業主委員會辦公用房、物業服務辦公用房、物業管理設施設備用房;

  (三)物業承接查驗資料;

  (四)提供物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的資料;

  (五)利用共有物業從事經營活動的相關資料、公共水電分攤費用繳納記錄等資料;

  (六)其他應當移交的資金、資料和物品。

  物業服務企業拒不移交前款資金、資料和物品或者拒絕退出物業管理區域的,業主委員會或者業主可以向街道辦事處和區住房和建設部門報告,并可以向轄區公安機關請求協助;物業服務企業有破壞設施設備、毀壞賬冊等違法行為的,由公安機關依法處理。

 

  第六十七條 物業服務合同期滿前,業主大會或者物業服務企業解除合同,或者物業服務合同期滿后,業主大會未與物業服務企業續簽合同且未另行選聘物業服務企業的,業主委員會可以提請街道辦事處選取物業服務企業提供物業服務。

  街道辦事處選取物業服務企業應當通過招投標方式。

 

  第六十八條 物業管理區域供水、供電、供氣、通訊等相關專營單位應當向最終用戶收取有關費用。相關專營單位委托物業服務企業代收代繳有關費用和進行有關設施設備日常維修養護的,應當簽訂委托協議,明確委托的主要事項和費用支付標準與方式。未簽訂委托協議的,由相關專營單位自行負責相關工作,法律、法規另有規定的除外。

  未經供水、供電、供氣等相關專營單位或者業主授權、行政決定或者司法裁決,物業服務企業不得對共有物業或者物業專有部分實施停水、停電、停氣。但是,可能對業主利益或者公共安全造成重大損失的緊急情形除外。

 

  第六十九條 業主大會可以決定自行管理本物業管理區域。

  業主大會決定自行管理的,應當在區住房和建設部門指導下制定自行管理方案。電梯、消防、人民防空、技術安全防范等涉及人身財產安全以及其他有特定要求的設施設備的維修和養護,應當按照有關規定管理。

 

第六章 業主共有資金管理 

 

  第七十條 業主共有資金包括:

  (一)共有物業收益;

  (二)物業專項維修資金;

  (三)物業管理費;

  (四)業主依據管理規約或者業主大會決定分攤的費用;

  (五)其他合法收入。

  未經業主大會決定或者授權,任何單位和個人不得使用業主共有資金。

  業主共有資金監督管理辦法由市住房和建設部門另行制定。

 

  第七十一條 除物業專項維修資金外,業主共有資金用于下列支出:

  (一)物業服務費;

  (二)業主委員會委員津貼、業主大會聘用人員的費用;

  (三)經業主大會會議決定的其他年度預算支出;

  (四)業主大會會議決定或者依法應當支出的其他費用。

  業主共有資金除銀行儲蓄或者依法購買國債外,不得用于其他投資,不得借貸給他人或者為他人提供擔保。

 

  第七十二條 業主大會可以在數據共享銀行開設業主共有資金基本賬戶,也可以繼續使用物業服務企業在數據共享銀行開設的業主共有資金共管賬戶。

  業主共有資金開戶賬戶單位應當按照國家有關規定建立健全財務管理制度,保證資金安全,并通過物業管理信息平臺,向全體業主實時公開業主共有資金基本賬戶或者共管賬戶信息。

 

  第七十三條 業主共有資金賬戶開戶單位應當定期與數據共享銀行核對業主共有資金賬目,并按季度公示下列情況:

  (一)業主共有資金繳存及結余情況;

  (二)發生列支的項目、費用和分攤情況;

  (三)業主拖欠物業管理費、物業專項維修資金和其他分攤費用的情況;

  (四)其他有關業主共有資金使用和管理情況。

 

  第七十四條 設立業主監事會或者監事的,業主監事會或者監事應當按季度對業主共有資金收支情況進行核查并公示核查情況。

  未設立業主監事會或者監事的,業主大會可以委托專業機構對業主共有資金收支情況進行核查并公示核查情況。

  業主對業主共有資金收支情況有異議的,經物業管理區域占業主總人數百分之二十以上的業主或者占全體業主所持投票權數百分之二十以上的業主聯名,可以提議業主大會進行審計。提議經業主大會會議表決通過后,由業主大會委托會計師事務所進行審計并公示審計報告,審計費用從業主共有資金中列支。

  業主對前款審計報告有異議的,經與前款相同比例的業主聯名向物業所在地街道辦事處提出書面要求后,由街道辦事處組織另行進行審計。

 

第七章 物業安全管理與使用維護

 

第一節 物業安全管理

  第七十五條 物業服務企業負責物業管理區域共有物業安全檢查和維護保養,并承擔超過保修期或者合理使用年限后的物業安全管理責任。

  業主負責物業專有部分安全檢查和維護保養。

  業主委員會、物業服務企業對維護保養、改造物業及配置固定設施設備而形成的資料,應當妥善保管并建立電子檔案。

 

  第七十六條 建立房屋安全定期檢測檢驗制度。業主大會應當委托專業機構對房屋安全定期進行檢測檢驗,并加強房屋使用安全管理。

  鼓勵業主、業主大會、物業服務企業購買物業安全、房屋及公共設施維修保險。

 

  第七十七條 業主、物業使用人對其所有或者使用的窗戶、陽臺、擱置物、懸掛物等可能影響公共安全的物品和設施承擔安全管理責任。

  物業服務企業應當加強對物業天面、外墻、樓梯間等共有物業的日常巡查。發現業主、物業使用人使用的窗戶、陽臺、擱置物、懸掛物存在安全隱患的,應當通知業主或者物業使用人及時處理;發現有影響相關專營設施安全情形的,應當及時報告相關專營單位;發現本條例第八十二條第一款第三項所列情形的,依照該條第二款、第三款的規定處理。

  物業天面、外墻的清洗、粉刷事項,按照本市有關建筑物和公共設施清洗翻新的相關規定執行,所需費用從業主共有資金中列支。

 

  第七十八條 物業管理區域禁止從建筑物拋擲物品危害他人安全或者破壞環境衛生。

  經業主共同決定,物業服務企業可以采取適當的技術措施就前款禁止的行為采集相應證據,但是不得侵犯他人隱私。

 

  第七十九條 物業管理區域禁止下列行為:

  (一)損壞或者擅自變動房屋承重結構和主體結構;

  (二)將房間或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;

  (三)未經批準擅自改變房屋內部防火分隔,影響消防安全和疏散要求;

  (四)破壞或者擅自改變房屋外觀;

  (五)違法建造建筑物、構筑物;

  (六)損壞或者擅自占用、改建共有物業;

  (七)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

  (八)擅自建設、接駁排水系統;

  (九)法律、法規禁止的其他行為。

  物業管理區域發生前款所列行為時,業主、物業使用人有權投訴、舉報,物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻;勸阻無效的,物業服務企業、業主委員會應當及時報告街道辦事處或者有關職能部門;街道辦事處或者有關職能部門應當依法及時處理,相關業主、物業使用人應當予以配合。

 

  第八十條 業主或者物業使用人裝飾裝修物業專有部分,或者進行其他涉及專有部分安裝、維修及高空作業等活動的,應當事先告知物業服務企業;物業使用人應當同時提供業主同意裝飾裝修物業專有部分,或者其他涉及專有部分安裝、維修及高空作業的書面意見。

  物業服務企業應當將相關禁止行為和其他注意事項書面告知業主或者物業使用人,并按照物業服務合同約定或者管理規約規定進行監督。

 

  第八十一條 物業服務企業從事裝飾裝修和安裝、維修及高空作業監督工作時,業主或者物業使用人應當予以配合。

  供水、排水、供電、供氣、通訊等相關專營單位因維修養護、改造物業管理區域設施設備或者設置管線等,需要進入物業管理區域或者使用物業專有部分時,物業服務企業、業主委員會和業主等應當予以配合,并不得違規收取費用。

 

  第八十二條 物業管理區域有下列情形時,物業服務企業應當立即采取應急處置措施,保障安全:

  (一)供水、排水、供電、供氣設施設備發生故障或者其他影響正常使用的情況;

  (二)電梯、消防設施發生故障;

  (三)外墻墻面存在脫落危險、外墻或者屋頂出現滲漏等情況;

  (四)其他危及物業安全的緊急情況。

  發生前款第一項情形的,物業服務企業應當及時報告相關專營單位;發生前款第二項至四項情形的,物業服務企業應當及時報告業主委員會、街道辦事處,并進行應急維修,應急維修費用從業主共有資金賬戶或者物業專項維修資金專戶中支出。

  物業存在安全隱患經鑒定屬于危險房屋的,按照國家有關危險房屋的規定處理。

 

  第八十三條 應急維修費用從物業專項維修資金專戶中支出的,由物業服務企業向區住房和建設部門申請劃撥。金額在十萬元以下的,物業服務企業持業主委員會的書面意見向區住房和建設部門申請劃撥;金額在十萬元以上的,物業服務企業還應當出具街道辦事處的審核意見或者相關部門整改通知書等資料,以及具有造價咨詢資質的專業機構審核的預算報告。應急維修費用具體劃撥程序按照物業專項維修資金管理的相關規定執行。物業服務企業先行墊付應急維修費用的,可以在維修工程竣工驗收合格以后,向區住房和建設部門出具上述相關文件,辦理核銷手續。

 

  第八十四條 對住宅物業共有部分進行增設電梯等二次開發、改造的,應當經本幢或者本單元全體業主所持投票權數三分之二以上和業主總人數三分之二以上多數同意,并符合規劃、土地、建設、特種設備、環境保護、消防等法律、法規規定和技術規范。

  住宅物業共有部分增設電梯免于規劃選址、建設用地規劃許可和用地審批手續。

 

第二節 物業使用及專項維修資金

  第八十五條 物業管理區域用于停放汽車的車位、車庫,應當首先滿足本區域內業主的停車需要。

  物業服務企業應當將車位、車庫的使用情況按月予以公示。公示內容包括可以使用車位、車庫的總數,車位、車庫使用信息等。

 

  第八十六條 規劃和自然資源部門應當在土地出讓合同中與建設單位約定物業管理區域的車位、車庫權屬。

  住宅物業的車位、車庫約定歸建設單位所有的,其所有的車位、車庫只能出售、附贈、出租給本物業管理區域的業主。建設單位應當在房屋預售或者現售時,將本物業管理區域用于出售、附贈、出租的車位、車庫的數量予以公示,并在房地產買賣合同中明示。

 

  第八十七條 物業管理區域依法配建的人民防空工程平時用于停放汽車的,應當開放使用并保持人民防空功能,按照“誰受益、誰負責”的原則,由人民防空工程停車位使用費收取方負責維修、保養。

 

  第八十八條 一個物業管理區域有兩個以上獨立產權單位和房屋所有權人的,應當設立物業專項維修資金。物業專項維修資金包括首期歸集的專項維修資金和日常收取的專項維修資金。

  物業專項維修資金的管理,遵循按幢立賬、專戶存儲、核算到戶、專款專用、撥付快捷的原則。

  物業專項維修資金具體管理辦法,由市住房和建設部門另行制定。

 

  第八十九條 市住房和建設部門應當在數據共享銀行設立物業專項維修資金專戶,對物業專項維修資金的收取、存儲、使用、增值和查詢等進行統一監督管理。

 

  第九十條 首期歸集的專項維修資金由建設單位按照物業項目建筑安裝工程總造價的百分之二,在辦理該物業項目不動產首次登記前一次性劃入指定的物業專項維修資金專戶。市住房和建設部門應當根據物業不同類型,分別制定各類物業建筑安裝工程總造價標準,并向社會公布。

  市人民政府可以根據本市實際情況,對首期歸集的專項維修資金繳納標準在不超過國家規定的幅度范圍內進行適度調整。

 

  第九十一條 業主應當按照規定繳納日常收取的專項維修資金。業主繳納日常收取的專項維修資金可以在繳納物業管理費時一并繳納;經業主共同決定,也可以用共有物業收益繳納或者補足。

  業主大會決定將物業管理區域日常收取的專項維修資金移交市物業專項維修資金管理機構統一管理的,由業主大會或者物業服務企業按月存入物業專項維修資金專戶;業主大會決定不將日常收取的專項維修資金移交市物業專項維修資金管理機構統一管理的,應當存入業主共有資金賬戶,由業主大會自行依法管理。

  日常收取的專項維修資金的繳納標準由市住房和建設部門會同市發展改革部門制定。

 

  第九十二條 物業專項維修資金用于物業保修期滿后共有物業的安全檢測鑒定、維修、更新、改造。除本條例第八十二條規定的應急維修情形外,由業主大會根據物業專項維修資金管理的相關規定決定使用。

 

  第九十三條 物業專項維修資金專戶的余額低于首期歸集的專項維修資金百分之三十的,業主大會應當續籌。

 

  第九十四條 建設單位未按照規定繳清首期歸集的專項維修資金的,不動產登記機構不予辦理該項目不動產首次登記。

  業主未繳清物業專項維修資金的,物業專項維修資金管理機構可以向不動產登記機構提出不予辦理轉移或者抵押登記的意見,不動產登記機構不予辦理轉移或者抵押登記。業主繳清物業專項維修資金后,物業專項維修資金管理機構應當及時告知不動產登記機構解除對其房地產登記的限制措施。

  物業被依法拍賣的,拍賣機構應當在拍賣前明示該物業的專項維修資金繳納情況。

  物業管理區域由一個獨立產權單位申請分割為兩個以上獨立產權單位的,申請人應當按照首次轉移登記時同類物業項目繳納標準繳清物業專項維修資金,未繳清的,不動產登記機構不予辦理不動產轉移登記。

 

  第九十五條 建設單位未按照規定繳納公用設施專用基金或者首期歸集的專項維修資金的,由區住房和建設部門予以追繳,業主大會也可以依法追繳。

  業主未按照規定繳納住宅維修基金或者物業專項維修資金的,由業主委員會催繳,也可以由業主委員會委托物業服務企業代為催繳。

 

  第九十六條 業主轉讓物業并辦理轉移登記的,其名下的物業專項維修資金余額隨物業一并轉讓,業主無權要求返還物業專項維修資金余額;因拆遷或者其他原因造成物業滅失的,經業主大會或者建設單位申請,應當將物業專項維修資金余額退還業主。

 

  第九十七條 物業共同共有部分的維修、更新、改造需要使用物業專項維修資金的,應當符合法律規定的業主人數比例和業主所持投票權數比例。支出的資金由物業管理區域全體業主按照各自擁有的物業專有部分建筑面積比例共同承擔。

  物業部分共有部分的維修、更新、改造需要使用物業專項維修資金的,應當經該部分共有物業總建筑面積三分之二以上的業主且占該部分共有物業總人數三分之二以上的業主同意,但不得與業主大會對物業共同共有部分作出的決定相抵觸。支出的資金由該共有部分業主按照各自擁有的物業專有部分建筑面積比例共同承擔。

 

  第九十八條 除本條例第八十二條規定的情形外,未將日常收取的專項維修資金移交物業專項維修資金管理機構統一管理的物業管理區域,需要使用物業專項維修資金的,應當首先使用未移交的物業專項維修資金。

  物業專項維修資金專戶余額低于首期歸集專項維修資金百分之三十的,只能用于本條例第八十二條所列應急維修事項。

 

第八章 監督管理

 

  第九十九條 市、區住房和建設部門、街道辦事處依法履行本條例規定的職責時,有權進入被檢查的物業管理區域和相關單位工作場所實施現場檢查,要求被檢查單位提供有關文件、資料并對有關情況作出說明。

  有關單位和個人應當配合市、區住房和建設部門、街道辦事處的監督檢查,不得拒絕或者阻礙監督檢查人員依法執行職務。

 

  第一百條 市、區住房和建設部門應當建立業主、業主委員會、監事、物業服務企業、物業管理項目負責人、執行秘書信用信息檔案,將涉及物業管理的違法行為、行政處罰決定等有關信息進行記錄并通過物業管理信息平臺予以公布。

 

  第一百零一條 市住房和建設部門可以根據本條例第一百條所列單位和人員的信用信息記錄等情況依法實施分類監管,建立相應的激勵和懲戒制度。分類監管的具體辦法,由市住房和建設部門依照有關規定另行制定。

 

  第一百零二條 公安機關負責依法查處住宅物業管理區域影響公共安全和公共秩序的違法行為,對監控安防、車輛停放等開展監督檢查。

  消防救援機構負責依法查處物業管理區域的消防違法行為。

 

  第一百零三條 城市管理和綜合執法部門負責物業管理區域亂設攤點、占用和損壞綠地、擅自伐移樹木、違規養犬、戶外廣告、垃圾分類、飲食服務業油煙污染等行為的監督檢查。

 

  第一百零四條 鼓勵物業服務企業加入物業服務行業協會,加強自律管理,規范行業經營行為,促進行業健康發展。

 

  第一百零五條 完善物業管理糾紛處理機制,鼓勵通過協商、調解、仲裁等方式解決物業管理糾紛,促進和諧社區建設。

 

第九章 法律責任

 

  第一百零六條 業主大會有下列情形之一的,由區住房和建設部門給予警告,并責令限期改正;逾期未改正的,對相關責任人處一萬元以上三萬元以下罰款:

  (一)違反本條例第八條第四款規定,將物業管理區域地上以及地下建筑物、設施設備和相關場地進行分割管理;

  (二)違反本條例第七十二條第二款規定,未按照國家有關規定建立財務管理制度;

  (三)違反本條例第七十三條規定,未定期與數據共享銀行核對本物業管理區域業主共有資金賬目并按季度公示;

  (四)違反本條例第九十三條規定,未續籌物業專項維修資金。

 

  第一百零七條 業主委員會有下列情形之一的,由區住房和建設部門給予警告,并責令限期改正;逾期未改正的,對相關責任人處一萬元以上三萬元以下罰款:

  (一)違反本條例第二十七條規定,逾期未召集業主大會會議;

  (二)違反本條例第三十九條規定,未公示終止職務的業主委員會委員、候補委員名單;

  (三)違反本條例第四十一條第一款規定,未辦理業主委員會候補委員遞補備案手續;

  (四)違反本條例第四十六條規定,未按照規定將業主大會、業主委員會會議資料提供給業主查閱,或者未定期公示業主委員會委員、候補委員、監事繳納物業管理費、停車費情況以及停車位使用情況;

  (五)違反本條例第八十一條第二款規定,未配合相關專營單位維修養護、改造物業管理區域相關設施設備或者設置管線。

 

  第一百零八條 業主大會、業主委員會違反本條例第七十一條第二款規定,將業主共有資金用于銀行儲蓄和依法購買國債以外的其他投資、借貸給他人或者為他人提供擔保的,由區住房和建設部門責令限期改正;逾期未改正的,對相關責任人處二萬元以上五萬元以下罰款。

 

  第一百零九條 業主委員會委員、候補委員、監事、執行秘書和財務人員違反本條例第三十八條規定,由區住房和建設部門給予警告,并處一萬元以上三萬元以下罰款,有違法所得的,沒收違法所得。

 

  第一百一十條 建設單位有下列情形之一的,由區住房和建設部門給予警告,并責令限期改正;逾期未改正的,處二萬元以上十萬元以下罰款:

  (一)違反本條例第十三條第一款規定,未及時移交供水、排水、供電、供氣、通訊等設施設備;

  (二)違反本條例第五十條規定,未將前期物業服務合同、臨時管理規約作為房地產買賣合同附件報送備案;

  (三)違反本條例第八十六條第二款規定,未將本物業管理區域用于出售、附贈或者出租的車位、車庫的數量予以公示,并在房地產買賣合同中明示。

  第一百一十一條 建設單位有下列情形之一的,由區住房和建設部門給予警告,并責令限期改正;逾期未改正的,處五萬元以上二十萬元以下罰款:

  (一)違反本條例第八條第四款規定,將物業管理區域地上以及地下建筑物、設施設備和相關場地進行分割管理;

  (二)違反本條例第十九條第一款規定,在物業出售且已經交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之二十以上或者首套物業出售并交付使用滿一年之日起十五日內未書面報告物業所在地街道辦事處并提供相關資料;

  (三)違反本條例第五十三條規定,拒不履行物業承接查驗義務。

 

  第一百一十二條 建設單位違反本條例第九條、第十條規定,未按照要求提供物業管理用房的,由區住房和建設部門責令限期三個月內提供;逾期未提供的,責令建設單位按照本物業管理區域物業市場平均售價和規定的物業管理用房面積支付專款,存入業主共有資金賬戶,用于購置、租賃物業管理用房,并處二十萬元以上五十萬元以下罰款。

 

  第一百一十三條 建設單位違反本條例第九十條第一款規定,未繳清首期歸集的專項維修資金,由區住房和建設部門責令限期三個月內繳清;逾期未繳清的,以未繳清款項為基數,按照逾期天數每日萬分之五的標準處以罰款。

 

  第一百一十四條 物業服務企業有下列情形之一的,由區住房和建設部門給予警告,并責令限期改正;逾期未改正的,處二萬元以上五萬元以下罰款:

  (一)違反本條例第五十一條第一款規定,未設立業主共有資金共管賬戶,或者未將業主共有資金轉入業主共有資金基本賬戶;

  (二)違反本例第五十七條第一款規定,未在物業管理區域設立獨立核算的服務機構;

  (三)違反本條例第五十八條第四款規定,未將物業服務合同副本報區住房和建設部門備案;

  (四)違反本條例第六十一條第一款第五項規定,未公示公共水電分攤費用情況、物業管理費與物業專項維修資金使用情況;

  (五)違反本條例第六十四條第一款規定,未制定物業管理區域安全防范應急預案并報區住房和建設部門備案;

  (六)違反本條例第七十二條第二款規定,未按照國家有關規定建立財務管理制度;

  (七)違反本條例第七十三條規定,未定期與數據共享銀行核對本物業管理區域業主共有資金賬目并按季度公示;

  (八)違反本條例第七十九第二款規定,未及時對違法行為予以勸阻、未及時報告街道辦事處或者有關職能部門;

  (九)違反本條例第八十五條第二款規定,未將車位、車庫的使用情況按月予以公示。

 

  第一百一十五條 物業服務企業有下列情形之一的,由區住房和建設部門責令立即改正,給予警告,并處二萬元以上五萬元以下罰款:

  (一)違反本條例第六十八條第二款規定,無正當理由擅自對共有物業或者物業專有部分實施停水、停電、停氣;

  (二)違反本例第八十一條第二款規定,未配合相關專營單位維修養護、改造物業管理區域相關設施設備或者設置管線;

  (三)違反本條例第八十二條規定,未立即采取應急處置措施、及時報告相關緊急情況和進行應急維修的。

 

  第一百一十六條 物業服務企業違反本條例第五十五條、第六十五條、第六十六條規定,拒不退出物業管理區域并移交相關資料、資金和物品的,由區住房和建設部門責令限期三個月內退出、移交相關資料、資金和物品;逾期仍不退出、移交相關資料、資金和物品的,責令退還逾期所收取的物業服務費,按照逾期天數處以每日二千元罰款,并可以依法申請人民法院強制執行。

 

  第一百一十七條 物業服務企業違反本條例第九十一條第二款規定,逾期未將物業專項維修資金存入專戶的,由區住房和建設部門責令限期一個月內改正;逾期未改正的,按照逾期月數每月處一萬元罰款。

 

  第一百一十八條 物業服務企業及其工作人員違反本條例第六十二條規定,侵占、挪用業主共有資金的,由區住房和建設部門依法追回,給予警告,并處被侵占或者挪用資金金額兩倍的罰款;擅自改變物業管理用房等共有物業用途的,由區住房和建設部門給予警告,并責令限期改正,逾期未改正的,對物業服務企業處五萬元以上二十萬元以下罰款;違規泄露業主信息的,由區住房和建設部門對物業服務企業處一萬元以上三萬以下罰款;有違法所得的,沒收違法所得。

 

  第一百一十九條 物業管理區域有下列行為之一的,由有關行政主管部門按照下列規定予以查處:

  (一)違反本條例第七十九條第一款第一項規定的,由區住房和建設部門責令限期改正,對違法行為人處五萬元以上二十萬元以下罰款;

  (二)違反本條例第七十九條第一款第二項規定的,由區規劃土地監察機構責令限期拆除,并對業主或者物業使用人處一萬元以上三萬元以下罰款;逾期未拆除的,由區規劃土地監察機構依法申請人民法院強制執行;

  (三)違反本條例第七十九條第一款第三項至五項規定的,由區規劃土地監察機構依照有關法律、法規的規定查處;

  (四)違反本條例第七十九條第一款第六項規定的,由區住房和建設部門給予警告,并責令限期改正;逾期不改正的,對實施違法行為的個人處一萬元以上三萬元以下罰款,對實施違法行為的單位處五萬元以上二十萬元以下罰款;

  (五)違反本條例第七十八條第一款、第七十九條第一款第七項、第八項規定的,由相關行政主管部門依法查處。

 

  第一百二十條 相關專營單位違反本條例第十三條、第六十八條第一款規定,拒絕接收移交的供水、排水、供電、供氣、通訊等設施設備或者不履行維修養護責任的,由相關專營單位主管部門給予警告,并責令限期改正;逾期不改正的,處二萬元以上十萬元以下罰款。

 

  第一百二十一條 市、區住房和建設部門、街道辦事處、其他相關行政管理部門及其工作人員未依照本條例規定履行相關職責的,按照有關規定追究主要負責人和其他直接責任人的責任。

 

  第一百二十二條 違反本條例規定,給他人造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

 

 

第十章 附則

 

  第一百二十三條 本條例下列用語的含義:

  (一)物業,是指各類房屋及其附屬的設施設備和相關場地。

  (二)物業使用人,是指除業主以外合法使用物業的單位和個人,包括但不限于物業承租人。

  (三)物業管理費,是指由業主或者物業使用人繳納的物業管理預付金,包括支付給物業服務企業的物業服務費和除物業專項維修資金以外其他應當由業主共同支付的管理費用。

  (四)公示,是指在物業管理區域顯著位置公開張貼并同時在物業管理信息平臺發布,時間不少于十日。

  (五)物業承接查驗,是指承接新建物業前,建設單位、業主大會、物業服務企業在籌備組的指導、協調下,根據國家和本條例有關規定以及三方協議約定,共同對共有物業進行檢查和驗收的活動。

  (六)業主共同決定,是指物業管理區域多數業主就某一事項達成一致意見。成立業主大會的,包括業主大會依法作出的決定和業主委員會根據業主大會授權作出的決定;未成立業主大會的,指占業主總人數和業主投票權數過半數的業主同意作出的決定。

 

  第一百二十四條 未依法成立業主大會和選舉產生業主委員會的住宅物業管理區域,可以由區住房和建設部門會同街道辦事處,征求該區域業主、物業使用人意見之后,指定物業所在地社區居民委員會負責召集需要業主共同決定事項的會議,并代行本條例規定的選聘、續聘、解聘物業服務企業,籌集、管理和使用物業專項維修資金,調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛等業主大會和業主委員會職責。在代行職責過程中違反本條例規定的,由相關責任人承擔相應的法律責任。具體辦法由市住房和建設部門會同市民政部門制定。

 

  第一百二十五條 原農村城市化社區可以在區人民政府統籌協調下,由原農村集體經濟組織繼受單位作為責任主體,參照本條例及相關規定,成立物業管理自治機構。物業管理自治機構的職責限于自行組織提供物業服務,或者購買物業服務并處理與物業服務企業履行合同相關的事項。

  原農村城市化社區物業管理自治機構成立和運作的具體辦法,由區人民政府制定。

 

  第一百二十六條 本條例自2020年3月1日起施行。

原文網址:http://www.sofxdc.live/news/bendi/2019-09-06/16704.html
信息首發深圳經濟特區物業管理條例 經市人大常務委員會修訂通過
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